Avec de plus en plus de concurrents, il est maintenant difficile d’être en première page sur les différentes plateformes de réservation…

Pourtant, si vous souhaitez avoir un bon taux de remplissage, il est nécessaire d’être en avant sur Airbnb - Booking.

Cela ne relève pas de la chance, bien au contraire : tout propriétaire peut, en comprenant comment fonctionne l’algorithme d’Airbnb, atterrir sur les premières pages même dans un marché très tendu.

Comprendre l’algorithme d’AIRBNB

Qu’est-ce que c’est ?

C’est un robot qui calcul la pertinence de votre annonce à partir de données statistiques simples. Le fond du business se trouve dans l’analyse de paramètres chiffrés.

Celui d’Airbnb prend en compte 3 taux :

TRAFIC = Vues

Taux de CLIC = Clics / Vues

Taux d’INTERACTION = (Message + Demande de réservation + Wish list) / Vues de l’annonce

Taux de PRISE DE RÉSERVATION = Prise de réservation / Vues de l’annonce

Ces 3 taux sont compris entre 0 et 1. Plus la moyenne de ces taux va tendre vers 1, plus vous aurez de réservation par rapport au nombre de vues, donc plus Airbnb va considérer que votre annonce est pertinente. Ainsi, c’est dans l’intérêt d’Airbnb de mettre votre annonce en avant car : plus vous louez, plus vous gagnez, donc plus Airbnb gagnera.

Concrètement, comment faire ?

Pour être sur les premières pages, il faut tendre vers un taux de pertinence proche de 1, pour cela vous pouvez analyser chaque semaine votre annonce sur le tableau de bord de Airbnb, et la modifier votre en conséquent.

Le TRAFIC : C’est le nombre de vues. Vous avez juste à mettre une annonce sur AIRBNB.

Taux de CLIC : Mesure le nombre de clics par rapport au nombre de vues. Pour favoriser un bon taux de clic vous devez avoir un titre accrocheur, une Hero-Photo magnifique (photo principale) et un prix attrayant : légèrement inférieur à ce qui se pratique actuellement sur le marché.

Taux d’INTERACTION : C’est le nombre de messages que vous allez recevoir, et les demandes de réservations. Pour cela, votre prix doit être assez attrayant (légèrement sous celui du marché). Vous devez aussi créer une annonce optimisée, qui donne envie, avec un langage clair, net et précis, en jouant sur tous les points positifs de votre logement. L’objectif N°1 : donner envie. C’est ce qu’on appelle « le Copywriting » ou vendre grâce aux mots. Pour apprendre à créer une page de vente qui convertit, je vous invite à lire le livre « Le guide du copywriting » de Sélim Niederhoffer qui apporte énormément de valeur à ce sujet : https://www.amazon.fr/guide-copywriting-newsletters-r%C3%A9seaux-techniques/dp/2416002082

Il est possible de gonfler artificiellement ce taux…. (expliqué plus en détail dans un prochain article).

Taux de PRISE DE RÉSERVATION : il faut éviter toute mauvaise surprise au locataire. Mettre une politique d’annulation clémente, éviter les frais de ménage trop conséquent, fournir les draps. Il faut avoir un calendrier avec énormément de dispos, où le proprio bloque peu de date, mais aussi ne pas être trop restreignant à propos de la clientèle qui souhaite louer.

Nos préconisations

L’idéal est de vous caler chaque semaine 30 minutes pour analyser les statistiques de vos logements.

Si vous avez un bon taux de trafic mais un taux de clic qui n’est pas élevé, c’est que vous avez sans doute une photo principale ne donne pas assez envie, ou que votre décoration n’est pas au goût du jour…

Ou que votre prix est trop cher : ce qu’il faut savoir faire c’est étudier ces différents taux, se poser les bonnes questions, et y remédier pour pousser la moyenne à 1.

À long terme, plus votre annonce sera considérée comme pertinente, plus vous aurez de chance d’être sur les premières pages, plus vous louerez.

Il est utile aussi de travailler avec des prestataires, notamment certaines conciergeries qui savent étudier ces différents éléments.

Voici quelques recommandations pour que vos annonces soient prêtes pour la haute saison.

Les aménagements qui boostent votre taux d’occupation

Bien que de nombreux voyageurs soient prêts à réserver un séjour qui n’offre pas leurs aménagements préférées, vous passez à côté de nombreuses opportunités en n’offrant pas les mêmes commodités que vos concurrents.

Bien que les listes d’équipements d’Airbnb sont différentes sur chaque marché, les grands emplacements géographiques (marchés urbains, banlieues, ruraux, côtiers et montagneux) sont souvent similaires. Vous devez prendre le temps d’explorer les meilleures propriétés de votre marché afin d’ajuster votre offre d’aménagements là où c’est le plus logique.

Par exemple, si l’offre de votre concurrent comprend une salle de sport, est-il judicieux, d’un point de vue financier, de rénover complètement votre espace pour y inclure également une salle de sport ? Probablement pas. En revanche, si vous constatez que l’offre du même concurrent est adaptée aux animaux domestiques et que cela porte ses fruits, vous pouvez apporter de petites modifications à votre offre d’équipements et à votre politique en matière d’animaux domestiques afin de garantir un séjour comparable et d’augmenter votre taux d’occupation.

Vous devez simplement savoir quels équipements peuvent améliorer votre taux d’occupation et lesquels ne le peuvent pas.

Votre hébergement « pet-friendly »

Que les clients réservent des propriétés en bord de mer ou en ville, une chose est claire : ils veulent un endroit pour leurs animaux de compagnie. Même pendant la pandémie de COVID-19, les propriétaires d’animaux ont réservé des séjours dans des Airbnbs partout dans le monde.

Quel que soit le marché sur lequel vous vous trouvez, c’est probablement une bonne idée d’envisager de rendre votre logement accueillant pour les animaux si ce n’est pas déjà le cas. À l’heure actuelle, un nombre croissant de voyageurs considèrent l’accueil des animaux comme un élément essentiel dans leur choix de location de vacances.

Les jacuzzis, fausse bonne idée ?

Pour de nombreux voyageurs, les jacuzzis sont synonymes d’une escapade relaxante. Les établissements dotés de jacuzzis enregistrent une augmentation du tarif journalier, tandis que les villes de montagne enregistrent la plus forte hausse en termes de taux d’occupation.

Il est important de se rappeler que certains équipements peuvent sembler faciles à rentabiliser, mais qu’ils peuvent ne pas vous aider à atteindre certains de vos objectifs. Bien que ce type d’équipement peut augmenter vos tarifs, cette augmentation peut ne pas suffire à couvrir les coûts d’installation et d’entretien.

De plus, nous observons de nombreuses dégradations coûteuses lors de l’encaissement de cautions de nos clients qui possèdent un jacuzzi dans leurs propriétés. La caution ne couvre parfois pas l’entièreté des frais de réparation !

Les salles de sport, juste une mode ?

Depuis quelques années, on observe une forte croissance des salles de sport à travers le monde. De plus, de nombreux hôtels ont investi massivement pour intégrer ces équipements dans leurs offres. Ainsi, certains professionnels de la location saisonnière s’en sont inspirés pour proposer une offre différenciante proche de l’hôtellerie à leurs voyageurs.

On observe pourtant que les propriétés dotées de salles de sport ont des taux d’occupation plus faibles, ce qui indique que la plupart des voyageurs ne sont probablement pas déterminés à suivre leur programme d’entraînement pendant leurs voyages. Ou, du moins, pas dans leur location de vacances.

Il faut tout de même nuancer ces données. Si de manière générale, les équipements sportifs ne semblent pas avoir d’impact majeur, celui-ci dépend de votre cible. Pensez à analyser votre marché pour étudier l’attrait que ces équipements pourraient générer auprès de votre clientèle. N’hésitez pas à sonder vos anciens voyageurs !

Pourquoi il n’existe pas de liste exhaustive d’aménagements ?

Du fait de la standardisation imposée par Airbnb, les clients attendent certains éléments essentiels comme la literie, les serviettes de bain, le shampooing, le savon et les ustensiles de cuisine. Bien sûr, certains clients se contentent de l’essentiel, mais ils sont de plus en plus rares. Les éléments de base ne suffisent plus.

Bien que vous deviez toujours vous assurer que votre établissement dispose des équipements standards, il est important de proposer des séjours adaptés aux animaux de compagnie, des cheminées et d’autres équipements exceptionnels. L’essentiel est de proposer une expérience différenciante !

Sur les marchés des destinations de montagne et de bord de lac, par exemple, les voyageurs seront ravis de découvrir une cheminée fonctionnelle dans leur logement. Cela se traduit par une augmentation des réservations et du taux d’occupation

Cela se vérifie : les clients veulent probablement un endroit confortable pour se détendre après une journée de ski ou d’autres activités de plein air. Une cheminée garde l’endroit chaud tout en ajoutant à son ambiance et les clients l’associent probablement à l’expérience de la destination montagne. Mais lorsque nous examinons l’impact d’une cheminée sur les taux d’occupation dans les villes, nous constatons une baisse des taux d’occupation.

Ce n’est qu’un exemple, mais celui-ci met en évidence la difficulté à définir une liste exhaustive des aménagements pour vos hébergements. C’est la raison pour laquelle vous devriez prendre le temps de déterminer comment l’ajout de nouvelles commodités peut impacter vos réservations et vos résultats.

Checklist : Optimisez vos aménagements

En tant que nouvel hôte, il est essentiel d’identifier les meilleurs équipements pour rivaliser avec les autres offres sur votre marché afin d’attirer plus voyageurs. Pour ce faire, vous devez optimiser votre liste d’équipements.

Étape 1 : Analysez votre marché : Sans savoir quels équipements proposés par vos concurrents, vous pilotez à l’aveugle. Une fois que vous avez exploré les meilleures propriétés de votre marché, comparez-les aux vôtres pour identifier une liste de concurrents directs.

Étape 2 : Explorez les équipements de vos concurrents : Les vrais concurrents sur votre marché sont ceux qui offrent des séjours comparables. Une fois que vous les avez identifiés, prenez le temps de vous concentrer sur les équipements que les propriétés performantes offrent et surtout celles qu’elles n’offrent pas. Vous pourriez découvrir l’opportunité d’offrir des équipements que vos concurrents n’ont pas.

Étape 3 : Déterminez les équipements qui correspondent à vos objectifs : Que vous souhaitiez augmenter votre taux d’occupation, votre tarif journalier ou récupérer des parts de marché, vous devez garder ces objectifs en tête lorsque vous souhaitez ajouter des équipements dans vos logements

Une enquête menée par Airbnb révèle que 91% des voyageurs veulent découvrir leur destination « comme un habitant » lorsqu’ils réservent un logement chez Airbnb.

Contrairement aux hôtels, qui sont généralement situés dans des quartiers très touristiques, les locations de courte durée offrent aux locataires l’occasion d'explorer pleinement d’autres quartiers et de vivre des expériences plus authentiques.

En ayant cela à l’esprit, vous pourrez faire vivre à vos locataires un séjour de meilleure qualité, et mieux répondre à leurs attentes.

Dans cet article, nous allons justement voir ensemble diverses façons d’amener vos locataires à se sentir comme des « habitants » du quartier lors de leur séjour dans votre propriété.

Ainsi, vos locataires vivront un meilleur séjour, vous feront de la publicité et auront davantage de chance de revenir séjourner chez vous.

Commençons tout de suite par le premier conseil :

Laissez-leur un cadeau de bienvenue

Ça peut sembler évident, mais un cadeau de bienvenue bien pensé peut en dire beaucoup.

Un petit quelque chose acheté chez un artisan local constitue un excellent choix pour accueillir vos locataires dans votre propriété et dans le quartier.

Un petit quelque chose à déguster ou à grignoter est toujours une excellente idée.

D’autant plus que pour un grand nombre de voyageurs, l'aspect découverte de produits locaux occupe un place importante dans le choix d’une destination de voyage.

Ces petites attentions sont efficaces pour montrer à vos locataires que vous ne faites pas les choses à moitié et que vous avez à cœur la réussite de leur séjour.

Vous leur offrez un aperçu (ou plutôt un avant-goût) de la vie dans le quartier ou la région.

Décorez les lieux de façon appropriée

Une décoration effectuée à l'aide d'œuvres d’art typiques/locales peut instantanément transformer une propriété ennuyeuse et fade en un logis vivant et unique.

C'est pourquoi vous devez faire en sorte de décorer votre propriété de façon appropriée, afin de créer l'atmosphère recherchée par les voyageurs et vacanciers qui visitent la région.

Pensez aussi à laisser dans la pièce principale un ou plusieurs guides détaillant l’architecture, l’atmosphère locale ou l’histoire de votre ville ou de votre quartier. Ils permettent à vos locataires de percevoir davantage l’âme des lieux.

Des albums photos de photographes locaux constituent aussi une excellente idée. À mesure que vos invités les feuilletteront, ils seront très rapidement absorbés par la beauté de la culture locale.

En bref, faites en sorte que vos invités se sentent transportés dans un univers typique (des environs), qui les sort de leur routine.

Vous pouvez également ajouter des plantes issues de la flore locale :

Les plantes présentent l’avantage de nous faire nous sentir mieux et à déstresser.

Ajouter quelques plantes au jardin ou à l’appartement, et/ou des fleurs de saison, est une excellente idée pour accueillir vos locataires et les aider à se détendre après un voyage éprouvant.

Mettez un guide des attractions locales à leur disposition

Un guide dans lequel vous faites figurer les meilleurs restaurants, bars, attractions, magasins, de la ville ou du quartier aidera vos locataires à trouver des idées pour leur séjour.

Les locataires apprécient tout particulièrement de savoir quels sont vos endroits préférés.

Concevez un guide à jour des informations clés relatives aux environs, contenant les dates/heures et les lieux des événements locaux (marchés, foires aux vins, fêtes du village, festivals, etc…).

Faites en sorte d’inclure une belle panoplie de choses à faire, de façon à ce qu’il y en ait pour tous les goûts.

Comment obtenir une facture Airbnb ? Un reçu et un récapitulatif ?

Dès que votre réservation est confirmée, vous pouvez imprimer directement la facture via votre compte, ou la télécharger en PDF.

Les récapitulatifs donnent tous les détails concernant votre réservation, à savoir :

• l’heure d’arrivée,
• l’adresse de l’hébergement,
• le plan ou les indications pour arriver à destination,
• le numéro de l’hôte,
• un lien direct pour contacter votre hôte,
• les règlements et le manuel de la maison par votre hôte

Vous trouverez le récapitulatif de vos réservations dans l’onglet Mes Voyages. Voici les étapes pour procéder :

• Allez dans l’onglet Mes Voyages
• Cliquez sur Voir le récapitulatif
• puis Obtenir les reçus

Par ailleurs, si vous voulez voir votre facture ou votre reçu, poursuivez le même cheminement que précédent en cliquant successivement sur :

• Mes Voyages,
• Voir les factures puis
• Facture Voyageur.

En tant qu’hôte, vous avez également accès aux factures sur Airbnb :

• Cliquez sur la page Annonces
• Cliquez sur Mes réservations
• Allez sur Voir l’historique de mes réservations (si vos réservations ne s’affichent pas encore)
• Sélectionnez Voir les factures avec TVA
• Enfin sur Facture hôte

Si jamais une réservation est annulée, la facture Airbnb sera automatiquement mise à jour et remboursée, en fonction de la politique d’annulation que vous avez retenue.