Le Contrat de location
Un rappel qui peut être utile sur la location saisonnière. Si vous louez votre logement de manière ponctuelle ou régulière, faites toujours un contrat et surtout assurez vous qu'il contient tous les éléments nécessaires. Attention aussi au contrat électronique, on peut avoir des surprises !
Le contrat passé par écrit est t-il obligatoire en matière de location saisonnière ?
L’article L324-2 du code du tourisme (modifié par la loi n°2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République Numérique) dispose dans son article 51 : « toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux ». Ce n’est pas nouveau, le contrat passé par écrit en matière de location saisonnière est obligatoire.
Faut t-il déclarer que l’on fait de la location saisonnière ?
Il a été ajouté un second alinéa depuis la loi du 7 octobre 2016 : « toute offre de location contient le numéro de déclaration »; il s’agit du numéro de la déclaration faite à la mairie pour indiquer que votre villa ou appartement est exploité(e) en location saisonnière.
Cette déclaration n’est obligatoire que lorsque le logement en question n’est pas votre location habitation principale. En effet l’article L324-1-1 du code du tourisme prévoit que vous pouvez louer votre habitation principale dans la limite de 4 mois par an, la résidence principale étant par définition le logement occupé 8 mois minimum par an (sauf obligation personnelle, raison de santé ou cas de force majeure). La déclaration se fait au moyen du formulaire cerfa N° 14004*02, vous recevrez un accusé de réception lorsque la mairie aura enregistré votre demande.
Quelles sont les sanctions en cas d’absence de déclaration de sa location saisonnière?
L’absence de déclaration peut conduire à une amende pouvant aller jusqu’à 450 euros.
Le contrat de location par écrit : papier stylo ou contrat numérique ?
Lorsque l’on parle de contrat passé par écrit, cela ne veut pas forcément dire un contrat physique en papier et signé avec un stylo.
L’article 1316-4 alinéa 2 du code civil définit la signature électronique «elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel elle s’attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu’à preuve du contraire ». On comprend dès lors que la signature électronique, c’est bien, mais elle pose un gros problème en matière de preuve. Je vous conseille donc d’utiliser le bon vieux papier-stylo, sinon il vous faudra passer par une société spécialisée pour garantir l’authenticité. La poste propose ce service pour 1,40 euros par contrat via son prestataire Signea, il y a aussi Universign et d’autres qui proposent ce procédé. Si vous êtes dans une logique d’automatisation de votre location et de gain de temps, la signature électronique présente un réel intérêt.
Qu’il soit établi papier ou sous forme électronique, le contrat de location saisonnière devra être établi en double exemplaire.
Lorsque j’utilise une plateforme de réservation en ligne, dois-je aussi faire signer mon propre contrat ?
Bien souvent, la plateforme de réservation en ligne ne propose pas d’écrire soi-même les conditions générales, ce qui est bien dommage car en France, le principe de la liberté contractuelle est appliqué et il est mentionné par l’article 1102 du code civil qui dispose « chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat ». On devrait donc pouvoir rédiger son propre contrat sur la plateforme en ligne (BookingSync.com, AirBnb….) dans cette attente, je vous conseille de faire signer votre propre contrat en plus du contrat conclu sur la plateforme.
AirBnB permet en partie cette possibilité s’agissant du règlement intérieur de votre hébergement.
Vous devez sûrement vous demander quel est le contrat qui est appliqué en cas de litige ?
Il est conseillé de prévoir cette clause dans votre contrat « en cas d’utilisation d’une plateforme de réservation en ligne en concours avec le présent, les deux contrats s’appliquent, en cas de contradiction, les dispositions les plus favorables au locataire (voyageur) sont appliquées ».
Quel doit être le contenu du contrat de location saisonnière ?
Comme on l’a vu, la nouveauté tienstau fait que le numéro de la déclaration faite à la mairie doit apparaître dans le contrat.
Les informations essentielles du contrat :
Le contrat doit, bien entendu, contenir l’adresse du logement loué, le nom du propriétaire, celui du locataire, la date d’effet, la durée de location et le montant de la location (en précisant s’il s’agit du montant charges et taxes comprises ou du montant sans les charges et les taxes). Précisez également le montant des arrhes ou de l’acompte.
Doit être annexé au contrat un état descriptif qui devra comprendre les informations suivantes:
Si le logement est classé, il faut préciser le classement. La superficie habitable doit être mentionnée. La description de l’agencement intérieur, l’inventaire du mobilier, les équipements et service (ex : piscine). Vous pouvez ajouter tous les renseignements qui vous paraissent utiles. Je vous conseille en particulier de mentionner la présence des système de détection de fumée, et plus généralement les indications relatives à la sécurité (extincteur, localisation du boîtier d’alarme incendie de l’immeuble…).
Soyez très précis, sachez que les sanctions en cas de manquement sur l’état descriptif ou de non conformité de ce dernier, sont particulièrement sévères. L’absence d’état descriptif est une infraction pénale (contravention de 5ème classe) punie d’une amende de 1500 euros (article R113-1 du code de la consommation). En ce qui concerne un état descriptif mensonger, il peut être considéré comme de la publicité trompeuse sur le fondement de l’article L121-1 du code de la consommation.
Il est nécessaire d’insister sur la nécessité absolue de rédiger un contrat. L’absence de rédaction d’un contrat peut conduire à des situations désastreuses, pensez donc à un contrat complet qui vous protégera un maximum contre les risques liés à l’exploitation d’un bien en location saisonnière.
Nous disposons d’un exemple de contrat à personnaliser pour les Hôtes avec lesquels nous travaillons, mais dans tous les cas, il doit être bien spécifique à votre studio ou votre appartement
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