Obligations et législation

Arrhes, acomptes ou avances et caution !

Par mdecar34 Le 10/12/2019

AVANCE EN LOCATION SAISONNIÈRE : QUEL MONTANT POUVEZ-VOUS DEMANDER AUX VOYAGEURS QUI SOUHAITENT RÉSERVER VOTRE BIEN ?

BONNES PRATIQUES

En haute ou basse saison, vous pouvez, en votre qualité de propriétaire, demander à vos locataires saisonniers de vous verser une avance sur le prix total de la réservation. Mais de quel montant s'agit-il ?

POUR VOUS PROTÉGER, VOUS AVEZ LE DROIT DE DEMANDER UNE AVANCE

La location saisonnière n’est pas une activité de tout repos. En effet, vous pouvez, dans votre vie de loueur occasionnel, faire face à des déconvenues : annulation de dernière minute, casses accidentelles, et, dans de rares cas, vols au sein de votre logement. Bref, pour vous protéger et éventuellement vous dédommager en cas de pépins, vous pouvez tout à fait demander une avance sur la réservation de vos locataires.

ARRHES, ACOMPTE, AVANCE, DÉPÔT DE GARANTIE… LES DIFFÉRENTES AVANCES

Avant de demander à vos futurs locataires de vous verser une certaine somme d’argent pour figer sa réservation, revoyons ensemble les différents types de versements que vous pouvez mettre en place avec vos hôtes :

Les arrhes : elles représentent une somme versée qui n’engage en rien le locataire ou le propriétaire. Le contrat peut être abandonné via l’abandon des arrhes, que ce soit de votre propre chef, ou de celui de votre hôte. Mais attention, en cas de désistement de votre côté, vous devez reverser deux fois cette somme, et si c’est le vacancier qui annule, il renonce à ses arrhes et uniquement à celles-ci. Les arrhes ne sont donc pas le versement idéal pour vous, propriétaire.

L’acompte ou avance : cette somme d’argent, en revanche, engage définitivement le locataire et le loueur une fois versé. Cela veut donc dire que si les vacanciers ne viennent finalement pas comme convenu, ils devront tout de même payer la totalité du séjour, sauf cas de force majeure avéré. C’est donc la solution la plus sécurisante pour les propriétaires.

Le dépôt de garantie : bien connu également sous le nom de caution, ce versement est encaissé par le propriétaire, puis rendu au locataire sous forme de chèque ou de virement une fois que celui-ci est parti et que les lieux sont rendus identiques à l’arrivée. Il est utile car vous pouvez garder tout ou partie de la somme versée s’il y a des dégâts manifestes dans votre logement, qui n’existaient pas avant le séjour de votre hôte. Mais le dépôt de garantie nécessite d’organiser un état des lieux d’entrée et de sortie, ce qui n’est pas le plus pratique pour des locations de courte durée, surtout en haute saison.

Nous vous conseillons de partir sur des versements d’acompte plutôt que sur des arrhes ou un dépôt de garantie : les premières ne sont pas très intéressantes pour un propriétaire, et le second convient plus aux locations de longues durées. Cependant, si vous louez votre location saisonnière à la même personne pendant un ou plusieurs mois, la caution peut ici être intéressante, afin d’éviter toute déconvenue et de vous sécuriser.

QUEL MONTANT POUVEZ-VOUS DEMANDER POUR VOTRE LOCATION SAISONNIÈRE ?

Pour les différents types de versements, il n’y a pas de réglementation ferme en ce qui concerne le montant à fixer. Cependant, l’usage veut que les arrhes ou les acomptes représentent généralement une somme de l’ordre de 20 à 30 % du prix total de la location. Les dépôts de garantie, eux, valent communément la somme totale de la réservation en cas de séjour de moins d’un mois, et l’équivalent d’un mois de location si celle-ci dure un mois ou plus.

Comme vous vous en doutez, le fait que la fixation de ces montants ne soit pas clairement légiférée veut dire que votre locataire est en droit de les négocier… À vous, donc, de l’établir intelligemment pour vous dédommager suffisamment en cas d’annulation de dernière minute, sans faire fuir vos locataires potentiels en demandant une trop grosse somme.

PRÉPAREZ TOUJOURS UN CONTRAT POUR VOTRE LOCATION SAISONNIÈRE !

Pour éviter toute déconvenue, nous vous conseillons toujours de rédiger un contrat, qui mettra à plat les dates de réservations, les équipements en place dans votre logement, ce qui est à la disposition des locataires, et aussi, le montant de l’avance, surtout si vous optez pour le dépôt de garantie.

En établissant un contrat de location au préalable, vous vous protégez en cas de litige, et pourrez, par exemple, garder tout ou partie de la caution si vous constatez de la casse chez vous. C’est un support juridique très important qui est d’une grande utilité en cas de litige.

EN RÉSUMÉ :

Il y a une différence juridique entre arrhes, acomptes (avance) et dépôt de garantie, ne faites pas votre choix au hasard !

Pour une location saisonnière, les acomptes (ou avances) sont plus intéressants.

Un dépôt de garantie ne sera intéressant que si votre locataire reste un mois ou plus.

Il n’y a pas de cadre juridique sur les avances pour les locations saisonnières : vous êtes libre de les établir, et votre locataire libre de les négocier.

Un acompte sur réservation d’un logement saisonnier représente généralement 20 à 30% du montant total.

L' Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)

Par mdecar34 Le 04/12/2019

L’assurance propriétaire non occupant : bien plus qu’une obligation légale.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, vous devez vous assurer contre les risques de responsabilité civile en tant que propriétaire non occupant. L’assurance propriétaire non occupant répond à cette obligation, mais son intérêt ne s’arrête pas là :

L’assurance multirisque habitation souscrite par votre locataire peut ne pas suffisamment protéger votre bien :

bien souvent le locataire choisit une assurance habitation à moindre coût avec des garanties faibles et insuffisantes en cas de sinistre important.
Votre bien ne sera pas couvert également en cas de logement vacant, ou lors de périodes transitoires entre deux locataires.

La solution pour répondre à votre obligation d’assurance tout en protégeant efficacement votre bien : L’assurance propriétaire non occupant. Tour d’horizon :

L’assurance Propriétaire Non Occupant: pour qui?

L’assurance Propriétaire Non Occupant, souvent abrégé PNO ou CBNO (Copropriétaire Bailleur Non Occupant), doit être souscrite par tous les propriétaires qui proposent leur bien

en location,
en occupation à titre gratuit,
ou en cas de logement inoccupé.

La PNO: pourquoi ?

La PNO est un contrat spécifique et adapté qui permet à tout propriétaire non occupant de :
• Répondre à l’obligation légale d’assurance en responsabilité civile pour les propriétaires de biens en copropriété.
• Protéger son patrimoine immobilier en cas de sinistre important (incendie, dégâts des eaux…) ou d’inoccupation.
• Couvrir le propriétaire en cas de défaut de l’assurance habitation du locataire ou l’assurance de la copropriété.

Est-elle vraiment obligatoire ?

Oui, pour les propriétaires en copropriété, et ce depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, article 9-1, créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 : “Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant…”

Concernant les propriétaires de biens qui ne sont pas en copropriété, cela reste fortement conseillé. En effet, en cas de gros sinistre de type incendie ou dégâts des eaux par exemple, les conséquences financières pourraient s’avérer catastrophiques pour un propriétaire qui ne serait pas assuré.

Dans quels cas concrets l’assurance PNO pourra-t-elle intervenir ?
• Si votre responsabilité de propriétaire bailleur est mise en cause par votre locataire, un voisin ou un tiers dans le cadre d’un trouble de jouissance, défaut d’entretien ou d'un vice de construction.
• Votre bien est vacant et a subi un dégât des eaux, incendie, tempête, grêle etc.
• L’assurance habitation de votre locataire est défaillante (ex. le locataire n’a pas payé sa prime d’assurance et celle-ci est résiliée), ou bien les garanties sont insuffisantes.

Quel est le prix de l’assurance PNO ?

Le prix varie selon les spécificités du bien, Il faut compter entre 60€ et 180€ par an.

Les avantages de l’assurance PNO :

• Elle permet de répondre à l’obligation légale d’assurance tout en protégeant efficacement son patrimoine immobilier.
• La prime est déductible des revenus fonciers.
• La souscription est simple et rapide, peu de pièces justificatives à fournir.
• Si vous proposez des locations meublées, vous pouvez également assurer votre mobilier.
• Vous pouvez également couvrir les aménagements extérieurs (jardin, annexe, piscine, dépendances…).

Notre conseil pour bien choisir son assurance :

Si vous avez investi dans l’immobilier dans le but de vous assurer des revenus complémentaires ou préparer votre retraite, il est important que votre patrimoine soit bien protégé.

Ne faites pas l’impasse, bien que seule la couverture de votre responsabilité civile reste obligatoire, l’assurance Propriétaire Non-Occupant est bien plus qu’une obligation légale, elle est indispensable à tout propriétaire qui souhaite une protection complète de son patrimoine immobilier.

Pour choisir la PNO adaptée, demandez à votre locataire à quelle assurance habitation il a souscrit, le cas échéant renseignez-vous également sur l’assurance de la copropriété. En sachant ce que ces dernières couvrent, vous pourrez souscrire à l’assurance PNO la plus adaptée.

Vous pouvez effectuer des simulations sur les comparateurs en ligne.

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Le Contrat de Location Saisonnière

Par mdecar34 Le 26/11/2019

Le Contrat de location

Un rappel qui peut être utile sur la location saisonnière. Si vous louez votre logement de manière ponctuelle ou régulière, faites toujours un contrat et surtout assurez vous qu'il contient tous les éléments nécessaires. Attention aussi au contrat électronique, on peut avoir des surprises !

Le contrat passé par écrit est t-il obligatoire en matière de location saisonnière ?

L’article L324-2 du code du tourisme (modifié par la loi n°2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République Numérique) dispose dans son article 51 : « toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux ». Ce n’est pas nouveau, le contrat passé par écrit en matière de location saisonnière est obligatoire.

Faut t-il déclarer que l’on fait de la location saisonnière ?

Il a été ajouté un second alinéa depuis la loi du 7 octobre 2016 : « toute offre de location contient le numéro de déclaration »; il s’agit du numéro de la déclaration faite à la mairie pour indiquer que votre villa ou appartement est exploité(e) en location saisonnière.

Cette déclaration n’est obligatoire que lorsque le logement en question n’est pas votre location habitation principale. En effet l’article L324-1-1 du code du tourisme prévoit que vous pouvez louer votre habitation principale dans la limite de 4 mois par an, la résidence principale étant par définition le logement occupé 8 mois minimum par an (sauf obligation personnelle, raison de santé ou cas de force majeure). La déclaration se fait au moyen du formulaire cerfa N° 14004*02, vous recevrez un accusé de réception lorsque la mairie aura enregistré votre demande.

Quelles sont les sanctions en cas d’absence de déclaration de sa location saisonnière?

L’absence de déclaration peut conduire à une amende pouvant aller jusqu’à 450 euros.

Le contrat de location par écrit : papier stylo ou contrat numérique ?

Lorsque l’on parle de contrat passé par écrit, cela ne veut pas forcément dire un contrat physique en papier et signé avec un stylo.

L’article 1316-4 alinéa 2 du code civil définit la signature électronique «elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel elle s’attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu’à preuve du contraire ». On comprend dès lors que la signature électronique, c’est bien, mais elle pose un gros problème en matière de preuve. Je vous conseille donc d’utiliser le bon vieux papier-stylo, sinon il vous faudra passer par une société spécialisée pour garantir l’authenticité. La poste propose ce service pour 1,40 euros par contrat via son prestataire Signea, il y a aussi Universign et d’autres qui proposent ce procédé. Si vous êtes dans une logique d’automatisation de votre location et de gain de temps, la signature électronique présente un réel intérêt.

Qu’il soit établi papier ou sous forme électronique, le contrat de location saisonnière devra être établi en double exemplaire.

Lorsque j’utilise une plateforme de réservation en ligne, dois-je aussi faire signer mon propre contrat ?

Bien souvent, la plateforme de réservation en ligne ne propose pas d’écrire soi-même les conditions générales, ce qui est bien dommage car en France, le principe de la liberté contractuelle est appliqué et il est mentionné par l’article 1102 du code civil qui dispose « chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat ». On devrait donc pouvoir rédiger son propre contrat sur la plateforme en ligne (BookingSync.com, AirBnb….) dans cette attente, je vous conseille de faire signer votre propre contrat en plus du contrat conclu sur la plateforme.

AirBnB permet en partie cette possibilité s’agissant du règlement intérieur de votre hébergement.

Vous devez sûrement vous demander quel est le contrat qui est appliqué en cas de litige ?

Il est conseillé de prévoir cette clause dans votre contrat « en cas d’utilisation d’une plateforme de réservation en ligne en concours avec le présent, les deux contrats s’appliquent, en cas de contradiction, les dispositions les plus favorables au locataire (voyageur) sont appliquées ».

Quel doit être le contenu du contrat de location saisonnière ?

Comme on l’a vu, la nouveauté tienstau fait que le numéro de la déclaration faite à la mairie doit apparaître dans le contrat.

Les informations essentielles du contrat :

Le contrat doit, bien entendu, contenir l’adresse du logement loué, le nom du propriétaire, celui du locataire, la date d’effet, la durée de location et le montant de la location (en précisant s’il s’agit du montant charges et taxes comprises ou du montant sans les charges et les taxes). Précisez également le montant des arrhes ou de l’acompte.

Doit être annexé au contrat un état descriptif qui devra comprendre les informations suivantes:

Si le logement est classé, il faut préciser le classement. La superficie habitable doit être mentionnée. La description de l’agencement intérieur, l’inventaire du mobilier, les équipements et service (ex : piscine). Vous pouvez ajouter tous les renseignements qui vous paraissent utiles. Je vous conseille en particulier de mentionner la présence des système de détection de fumée, et plus généralement les indications relatives à la sécurité (extincteur, localisation du boîtier d’alarme incendie de l’immeuble…).

Soyez très précis, sachez que les sanctions en cas de manquement sur l’état descriptif ou de non conformité de ce dernier, sont particulièrement sévères. L’absence d’état descriptif est une infraction pénale (contravention de 5ème classe) punie d’une amende de 1500 euros (article R113-1 du code de la consommation). En ce qui concerne un état descriptif mensonger, il peut être considéré comme de la publicité trompeuse sur le fondement de l’article L121-1 du code de la consommation.

Il est nécessaire d’insister sur la nécessité absolue de rédiger un contrat. L’absence de rédaction d’un contrat peut conduire à des situations désastreuses, pensez donc à un contrat complet qui vous protégera un maximum contre les risques liés à l’exploitation d’un bien en location saisonnière.

Nous disposons d’un exemple de contrat à personnaliser pour les Hôtes avec lesquels nous travaillons, mais dans tous les cas, il doit être bien spécifique à votre studio ou votre appartement

Nous rejoindre sur facebook : https://www.facebook.com/groups/conciergeriegrandemotte34/

Ou site internet :www.conciergerielagrandemotte.com

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Location saisonnière conciergerie La Grande Motte

Comment sous-louer légalement votre logement sur Airbnb ?

Par mdecar34 Le 23/06/2019

Il y a environ un an, un locataire a été condamné à 5000€ d’amende car il avait sous-loué son logement via Airbnb sans que son propriétaire ne soit au courant. Si la pratique de la location de courte durée est de plus en plus répandue en raison de la popularité des plateformes de location saisonnière, elle n’en reste pas moins soumise à des règles qui sont souvent méconnues. Voici un résumé des conditions que vous devez respecter pour sous-louer votre logement en France.

Etre transparent avec son propriétaire

Pour sous-louer votre logement, il vous faudra préalablement en avoir fait la demande officielle - par huissier ou pli recommandé - auprès de votre propriétaire, en détaillant notamment la durée de la sous-location et le loyer que vous réclamez. Celui-ci doit ensuite vous retourner une autorisation écrite que vous devez transmettre à votre sous-locataire.

À partir du moment où votre propriétaire accède à votre demande, il n’a aucun moyen d’interférer dans la sous-location : il ne pourra ni expulser votre sous-locataire ni influer sur le bail que vous signerez avec votre visiteur. Il est toutefois en mesure de résilier le bail si vous ne déclarez pas l’activité.

À noter également que les logements meublés dont le bail a été signé avant le 27 mars 2014 ne nécessitent pas de passer par le propriétaire pour être sous-loués.

Sous-louer sans s'enrichir

La loi dispose que vous ne pouvez pas dégager des bénéfices financiers d’une sous-location. En effet, le prix du loyer ne doit pas dépasser ce que vous payez à votre propriétaire chaque mois. Par exemple, si vous avez un loyer de 1000 euros et que vous mettez votre logement en sous-location sur Airbnb, vous ne pouvez pas dégagez plus 1000€ de revenus sur tout le mois. Eh oui...

La même réglementation que si vous étiez propriétaire

Une fois l'autorisation obtenue, la réglementation qui s'applique est en tout point similaire à celle s'appliquant aux propriétaires.

Le cas des copropriétés et des résidences étudiantes

Si votre logement fait partie d’une copropriété, vous devez vous assurer que le règlement de celle-ci autorise le meublé de tourisme (régime des locations Airbnb) en son sein. Si vous vivez dans une résidence étudiante, il est strictement interdit de sous-louer votre chambre.

Dans Obligations et législation

Loi Hadopi et utilisation d' internet dans votre logement

Par mdecar34 Le 22/06/2019

Comment me protéger d’Hadopi dans ma location saisonnière ?

Vous avez mis internet à disposition de vos locataires dans votre hébergement touristique pour renforcer votre offre de services. Cela part d’un bon sentiment mais vous avez malheureusement reçu une lettre d’avertissement de la Hadopi car vos locataires ont effectué des téléchargements illégaux depuis votre connexion.

Sachez qu’il existe un moyen de proposer internet dans votre location saisonnière tout en s’assurant de respecter la loi Hadopi. Ainsi, vous ne serez pas responsable de ce que font vos locataires depuis votre connexion à internet.

Comment offrir internet dans ma location en accord avec la loi Hadopi ?

La Hadopi, qu’est-ce que c’est ?

La Hadopi est la Haute Autorité pour la Diffusion des Oeuvres et la Protection des droits sur Internet. Son objectif est de favoriser un usage responsable d’internet. Elle lutte contre le téléchargement illégal et milite pour le développement de la cybersécurité.

La loi Hadopi vise à sanctionner les personnes qui téléchargent illégalement des oeuvres protégées sur internet mais le rôle de la Hadopi ne s’arrête pas à la régulation de ces pratiques sur le web. En effet, elle impose également la sécurisation de son accès à internet lorsqu’il est mis à disposition de personnes diverses et variées, comme c’est le cas dans une location saisonnière.

Ainsi, en tant que propriétaire de l’accès à internet, votre responsabilité serait engagée en cas d’usages illégaux par vos locataires car vous êtes chargé de mettre les moyens nécessaires en place afin d’empêcher cela.

Quelle solution pour offrir un WiFi sécurisé dans ma location saisonnière ?

La meilleure solution qui se présente à vous est l’installation d’un hotspot WiFi. Celui-ci va vous permettre de mettre internet à disposition de façon sécurisée à vos locataires. Avec une borne WiFi, il est possible de bloquer les ports utilisés par les logiciels P2P (généralement associés au téléchargement illégal) mais aussi de filtrer les contenus pour limiter l’accès aux sites pédophiles ou d’incitation à la haine raciale, entre autres.

Un hotspot WiFi va également enregistrer certaines données techniques de connexion, conformément aux directives de la CNIL. En résumé, ce type de matériel permet de mettre en place une véritable politique de sécurité autour de votre accès à internet.

Ce dispositif est assez complexe techniquement, il est donc recommandé d’utiliser les services d’un opérateur WiFi qui fournira une solution prête à l’emploi. Les opérateurs WiFi fonctionnent sur un modèle d’abonnement incluant un matériel (avec une solution logicielle intégrée) et la prise en charge des contraintes réglementaires. Vous êtes donc totalement déresponsabilisé juridiquement ! En cas de problème, les autorités s’adresseront directement à votre opérateur WiFi.

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Comment équiper un appartement en location saisonnière

Par mdecar34 Le 22/06/2019

Comment équiper un appartement en location saisonnière ?

Dans une location meublée, vous avez l’obligation de proposer un certain nombre de choses afin de respecter la loi. Toutefois, plus que le minimum vital, vous devez proposer quelques équipements supplémentaires pour offrir des garanties de confort à vos locataires. Par exemple, la mise à disposition d’un accès internet s’inscrit dans une démarche de valorisation de votre hébergement et de différenciation vis-à-vis de la concurrence.

Les équipements obligatoires dans une location meublée

Une location meublée doit offrir un certain nombre d’éléments de mobilier en accord avec le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

Il existe une liste de 11 éléments indispensables :

Literie comprenant couette ou couverture ;
Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
Plaque de cuisson ;
Four ou four à micro-ondes ;
Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
Ustensiles de cuisine ;
Table et sièges ;
Etagères de rangement ;
Luminaires ;
Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Cette liste s’applique uniquement aux locations meublées louées en tant que résidence principale. Elle permet malgré tout d’avoir une première idée de l’équipement basique à proposer dans une location saisonnière. Ces équipements représentent toutefois le service minimum à assurer et il est évidemment conseillé de voir plus loin pour rendre votre location attrayante.

Les équipements à inclure dans votre location saisonnière pour plaire aux vacanciers

Voyez au-delà de l’essentiel pour créer de la valeur autour de votre bien en location. Les vacanciers recherchent le confort et sont généralement prêts à le payer. En tant que propriétaire, vous devez réfléchir à tous les éléments qui rendraient les vacances de vos locataires plus simples et plus agréables.

Le lave-linge (et sèche-linge en bonus) : Personne ne souhaite avoir à se rendre à la laverie pendant ses vacances. Pourtant, sur des séjours de plusieurs jours, cela peut vite devenir une nécessité. La présence d’un lave-linge dans votre logement représente un confort inégalable pour les locataires. En complément, un étendoir (ou dans le meilleur des cas un sèche-linge) pourrait s’avérer utile, toujours dans une perspective de faciliter la vie de vos locataires.
La télévision : Bien qu’elle soit de moins en moins regardée selon les statistiques, la télévision reste encore l’élément clé d’une pièce à vivre. Même en vacances, vos locataires apprécieront de pouvoir se détendre quelques minutes devant la télévision. Un immanquable !
L’accès à internet : Il y a quelques années, l’heure était encore à la déconnexion pendant les vacances. Aujourd’hui, les vacanciers tendent à rester de plus en plus connectés à internet, que ce soit pour partager sur les réseaux sociaux, consulter leurs e-mails, regarder des films/séries ou se tenir au courant des dernières actualités. Un accès à internet peut même être un critère de choix pour des locataires étrangers.

Installer internet dans une location saisonnière : quelques rappels utiles

Le premier réflexe au moment d’installer internet dans son bien locatif est de commander une box internet auprès d’un fournisseur d’accès à internet. Une fois la box reçue et branchée, vous disposez d’une connexion à internet fonctionnelle.

En théorie, il vous suffit alors de donner votre code WiFi à chaque nouveau locataire pour qu’il puisse se connecter. Cependant, en réalité, cette pratique est interdite par la loi pour des raisons de sécurité.

Lorsqu’un accès à internet est utilisé par un nombre important d’utilisateurs, il doit répondre aux standards fixés par la législation du wifi public, encadrée par l’ARCEP, la CNIL et l’Hadopi.

L’utilisation d’une simple box pour les particuliers pour offrir un accès à internet dans les lieux ouverts au public et les hébergements touristiques est sanctionnable pénalement.